Değerleme
Bölgedeki gerçekleşmiş satış ve kira bedellerine, evin özelliklerine ve belgelerine dayanarak gerekçeli bir fiyat aralığı belirleriz.
TUREA › Hizmetler › Konut ve Villa
İstanbul’da Konut ve Villa
İstanbul’da evinizi doğru fiyata, güvenle satıyor ve kiralıyoruz.
TUREA – Türkiye Emlak Ajansı olarak İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasında daire, müstakil ev ve villa satışı ile kiralamasında; fiyatlamadan ilan doğrulamaya, kiracı seçiminden tapu devrine kadar her adımı sizin adınıza yürütüyoruz.
Neden TUREA
Bir evin fiyatını ilanlar değil, gerçekleşen satışlar belirler.
İstanbul’da aynı sokaktaki iki daire bile kat, cephe, bina yaşı, iskân durumu ve aidat gibi farklarla çok farklı fiyatlara el değiştirebilir. İlan sitelerindeki fiyatlar ise çoğu zaman satıcının isteğini gösterir, piyasanın gerçeğini değil. Yüksek fiyatla çıkan ev aylarca bekler; düşük fiyatla çıkan ev ise sahibine kaybettirir.
TUREA, evinizi bölgedeki gerçekleşmiş satışlara ve evin kendi belgelerine dayanarak fiyatlar; tapu, iskân ve aidat gibi alıcının soracağı her bilgiyi önceden hazırlar. Kiralamada ise doğru kiracıyı bulmanın yanında sözleşme, depozito ve teslim tutanağıyla mülkünüzü güvence altına alır.
Hizmet bölgesi
İstanbul’un 39 ilçesinde konut ve villa.
Konut ve villa satış ve kiralamasında İstanbul’un tüm ilçelerinde hizmet veriyoruz. Evinizin bulunduğu ilçeyi ve mahalleyi WhatsApp’tan yazmanız başlamak için yeterli.
Anadolu Yakası
- Adalar
- Ataşehir
- Beykoz
- Çekmeköy
- Kadıköy
- Kartal
- Maltepe
- Pendik
- Sancaktepe
- Sultanbeyli
- Şile
- Tuzla
- Ümraniye
- Üsküdar
Avrupa Yakası
- Arnavutköy
- Avcılar
- Bağcılar
- Bahçelievler
- Bakırköy
- Başakşehir
- Bayrampaşa
- Beşiktaş
- Beylikdüzü
- Beyoğlu
- Büyükçekmece
- Çatalca
- Esenler
- Esenyurt
- Eyüpsultan
- Fatih
- Gaziosmanpaşa
- Güngören
- Kağıthane
- Küçükçekmece
- Sarıyer
- Silivri
- Sultangazi
- Şişli
- Zeytinburnu
Adım adım
Dairemi nasıl satarım? 8 adımda ev satışı.
“Evimi satmak istiyorum, nereden başlamalıyım?” sorusunun cevabını sırasıyla anlattık. TUREA ile çalıştığınızda bu adımların tamamını sizin adınıza biz yürütürüz.
Belgeleri hazırlayın
Satıştan önce tapu bilgisi, varsa iskân (yapı kullanma izin belgesi), enerji kimlik belgesi, güncel aidat durumu ve emlak vergisi borcu olmadığına dair bilgi hazırlanmalıdır. 1 Ocak 2020’den bu yana binaların satış ve kiralanmasında enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması gerekir.
Tapuda kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı yazdığı da önemlidir; iskânı alınmamış binalarda alıcının konut kredisi kullanması zorlaşabilir.
Doğru fiyatı belirleyin
Fiyat; aynı bölgede son dönemde gerçekleşmiş satışlara, evin metrekaresine, katına, cephesine, bina yaşına, site olanaklarına, ulaşıma ve evin bakım durumuna göre belirlenir. Bina yaşı ve depreme dayanıklılık İstanbul’da alıcıların en çok sorduğu konulardandır.
Doğru fiyatla piyasaya çıkan ev ilk haftalarda en çok ilgiyi görür. TUREA, emsallere dayanan gerekçeli bir fiyat aralığı hazırlar.
Evi satışa hazırlayın
Küçük onarımlar, boyası tazelenmiş duvarlar, toplanmış ve aydınlık odalar evin hem fotoğrafta hem de gezide çok daha iyi görünmesini sağlar. İyi hazırlanmış bir ev daha kısa sürede ve daha az pazarlıkla satılır.
Profesyonel fotoğraf ve ilan hazırlayın
Gün ışığında çekilmiş, geniş açılı fotoğraflar ve evin gerçek özelliklerini doğru anlatan bir ilan metni, ilgilenen alıcı sayısını belirgin şekilde artırır.
İlanı EİDS ile doğrulayın
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında satılık ve kiralık konut ilanları ancak doğrulanarak yayınlanabilir. Bir emlak işletmesiyle çalışıyorsanız, e-Devlet’teki “EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri” hizmetinden işletmenin yetki belgesi numarasını girip yetki bitiş tarihini belirleyerek ilan yetkisi verirsiniz.
Kendiniz ilan veriyorsanız ilanı yalnızca malik, eşi ya da birinci ve ikinci derece kan hısımları kimlik doğrulamasıyla yayınlayabilir.
Gezileri ve alıcıları yönetin
Ciddi alıcıları ayırt etmek, gezileri planlamak ve alıcının sorularına belgelerle cevap vermek satış sürecinin en çok zaman alan kısmıdır. TUREA, gezileri sizin takviminize göre planlar ve her alıcıyı önceden ön görüşmeden geçirir.
Pazarlığı yapın ve anlaşmayı yazıya dökün
Fiyat, ödeme şekli (peşin veya konut kredisi), kapora, tapu tarihi ve evin boşaltılma tarihi yazılı olarak netleştirilmelidir. Alıcı kredi kullanacaksa bankanın ekspertiz ve onay süreci tapu tarihini etkiler.
Tapu devrini yapın
Tapu randevusu Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğünden alınır; tapu harcı ve döner sermaye ücreti yatırıldıktan sonra taraflar devir günü tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenecek; kredili satışlarda kredi dışında kalan kısım için bu sistem zorunlu olacak. Tapu devrinde satıcının zorunlu deprem sigortası (DASK) sona erer, yeni malik kendi poliçesini yaptırır.
Kiralama
Evimi nasıl kiraya veririm? Güvenli kiralama rehberi.
Doğru kiracı, kira gelirinden de önemlidir. Kiralamada yapılan hatalar yıllarca sürebilecek sorunlara yol açabileceği için her adımı dikkatle atmak gerekir.
Kira bedelini doğru belirleyin
Bölgedeki benzer evlerin gerçekleşen kira bedelleri, evin eşyalı ya da boş olması, site olanakları ve ulaşım kira bedelini belirler. Gerçekçi bedel, evin boş kalma süresini kısaltır.
İlanı doğrulayın ve kiracı adaylarını değerlendirin
Kiralık konut ilanları da EİDS kapsamında doğrulanarak yayınlanır. Kiracı adaylarıyla görüşülür; mesleği, geliri ve önceki kiralık deneyimi hakkında bilgi alınır.
Kira sözleşmesini eksiksiz yapın
Kira bedeli, ödeme günü, kira süresi, depozito, aidat ve giderlerin kime ait olduğu, evcil hayvan ve alt kiralama gibi konular yazılı olarak belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Evi tutanakla teslim edin
Ev; sayaç değerleri, eşyalar ve mevcut durumu gösteren fotoğraflı bir teslim tutanağıyla kiracıya teslim edilir. Bu tutanak, kira bitiminde depozitonun iadesi sırasında çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Neler yapıyoruz
Konut ve villada satıştan kiralamaya tek muhatap.
Daire satışı
Fotoğraftan ilana, gezilerden pazarlığa ve tapu devrine kadar dairenizin satışını uçtan uca yönetiriz.
Villa ve müstakil ev
Seçkin konumlardaki villa ve müstakil evlerde gizliliğe özen göstererek doğru alıcıya ulaşırız.
Kiralama
Kiracı adaylarını değerlendirir, sözleşme, depozito ve teslim tutanağı süreçlerini sizin adınıza yürütürüz.
Belge kontrolü
Tapu, iskân, kat mülkiyeti, enerji kimlik belgesi ve tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh gibi kayıtları işlem öncesinde kontrol ederiz.
Alıcıya danışmanlık
Ev arayanlara bütçelerine ve ihtiyaçlarına uygun seçenekleri, artıları ve eksileriyle birlikte dürüstçe sunarız.
Ev alırken
Ev almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gerekenler.
İstanbul’da ev alırken heyecanla verilen kararlar pahalıya mal olabilir. Kapora vermeden önce aşağıdaki başlıkların her birini kontrol edin.
- Tapu türü ve iskân
Tapunun kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğu ve binanın iskânının bulunup bulunmadığı, hem kredi kullanımını hem de ileride satışı etkiler.
- İpotek, haciz ve şerhler
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar satış öncesinde kontrol edilmeli; varsa nasıl kaldırılacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
- Bina yaşı ve depreme dayanıklılık
Binanın yapım yılı, yapı denetim durumu ve varsa yapılmış zemin ve dayanıklılık raporları sorulmalıdır. İstanbul’da bu konu hem güvenlik hem de değer açısından belirleyicidir.
- Aidat, borç ve yönetim planı
Güncel aidat tutarı, birikmiş aidat veya ortak gider borcu ve sitenin yönetim planındaki kurallar öğrenilmelidir.
- Satıcının gerçek malik olması
Satış görüşmesini yapan kişinin tapudaki malik ya da usulüne uygun vekili olduğundan emin olunmalı; kapora yalnızca yazılı bir belgeyle verilmelidir.
- Enerji kimlik belgesi
Binaların satış ve kiralanmasında enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması gerekir; belgedeki enerji sınıfı, ileride ödenecek ısınma ve soğutma giderleri hakkında da fikir verir.
Masraflar
Ev satışında ve kiralamasında masraflar.
Ev satarken, alırken ve kiraya verirken hesaba katılması gereken başlıca kalemler aşağıdadır. Toplam maliyeti işlemden önce size kalem kalem yazılı olarak çıkarıyoruz.
| Kalem | Tutar / oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı %2 + satıcı %2 | Harçlar Kanunu’na göre alım-satımda tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 olarak hesaplanır. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve gerçek satış bedeli yazılmalıdır. |
| Döner sermaye ücreti | Her yıl belirlenir | Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir; tutarı her yıl güncellenir ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir. Güncel tutarı işlem öncesinde ayrıca bildiririz. |
| Emlak danışmanlığı hizmet bedeli | En fazla %4 + KDV | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre satışta hizmet bedeli, satış bedelinin %4’ünü (KDV hariç) aşamaz. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı yarı yarıya öder; yani her taraf için üst sınır %2 + KDV’dir. TUREA, hizmet bedelini işe başlamadan önce yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olarak netleştirir. |
| Kiralamada hizmet bedeli | En fazla 1 aylık kira + KDV | Yönetmeliğe göre kiralamada hizmet bedeli bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamaz; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracı ve ev sahibi yarı yarıya öder. |
| Güvenli Ödeme Sistemi | 1 Aralık 2026’dan itibaren | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yapılan değişiklikle, satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı, tapu devriyle eş zamanlı çalışan güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenecek. Zorunlu başlangıç tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Sistemin kullanım bedeli satış bedelinden düşülür. |
| Değer artış kazancı vergisi | Duruma göre | Gerçek kişiler bir taşınmazı tapuda edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsa, kazancın yıllık istisna tutarını aşan kısmı için gelir vergisi beyanı gerekebilir. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda bu vergi doğmaz. Edinme şekli, süre ve endeksleme sonucu değiştirdiği için mali müşavirinize danışmanızı öneririz. |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Yeni malik yaptırır | Satışta satıcının DASK poliçesi tapu tescil tarihinde sona erer ve kullanılmayan prim iade edilir; yeni malik kendi poliçesini yaptırır. |
Sık sorulanlar
Konut satışı ve kiralaması hakkında merak edilenler.
Dairemi nasıl satarım, nereden başlamalıyım?
Önce tapu, iskân, enerji kimlik belgesi ve aidat bilgilerini hazırlayın; ardından gerçekleşmiş satışlara dayanarak doğru fiyatı belirleyin ve evi satışa hazırlayın. Bu sayfadaki 8 adımlık rehber süreci baştan sona anlatıyor; TUREA ile çalıştığınızda bu adımları sizin adınıza biz yürütürüz.
Evimi hızlı nasıl satarım?
Evi hızlı satmanın en etkili yolu, doğru fiyatla piyasaya çıkmaktır. Bunun yanında belgelerin hazır olması, evin bakımlı ve aydınlık gösterilmesi, iyi fotoğraflar ve gezilere kolay erişim satış süresini belirgin şekilde kısaltır.
İstanbul’un hangi ilçelerinde hizmet veriyorsunuz?
Konut ve villa satış ve kiralamasında İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasındaki 39 ilçenin tamamında hizmet veriyoruz.
Ev satarken hangi belgeler gerekir?
Tapu devri için temel olarak kimlik ve tapu bilgisi yeterlidir. Bunun yanında enerji kimlik belgesi, varsa iskân, güncel aidat durumu ve emlak vergisi borcu olmadığını gösteren bilgi alıcının güvenini artırır ve süreci hızlandırır.
Ev satarken vergi öder miyim?
Evi tapuda edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl geçmişse ya da miras yoluyla edindiyseniz kural olarak değer artış kazancı vergisi doğmaz. 5 yıl dolmadan satışta kazancın yıllık istisnayı aşan kısmı için beyan gerekebilir. Ayrıca satıcı payına düşen tapu harcını öder.
Emlakçı komisyonu ne kadar?
Yönetmeliğe göre satışta hizmet bedeli satış bedelinin en fazla %4’ü + KDV’dir ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı yarı yarıya öder. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamaz ve kiracı ile ev sahibi yarı yarıya öder.
Satılık ilan için e-Devlet onayı neden gerekiyor?
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile sahte ve yetkisiz ilanların önüne geçilmesi amaçlanıyor. Emlak işletmeleri ancak taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği ilanları yayınlayabiliyor.
Güvenli Ödeme Sistemi nedir?
Satış bedelinin, tapu devri tamamlanana kadar güvenli bir hesapta bekletildiği ve devirle eş zamanlı olarak satıcıya aktarıldığı sistemdir. Nakit, havale ve EFT ile yapılan ödemelerde 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu olacak; devir gerçekleşmezse para alıcıya iade edilir.
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Güncel oran her ay TÜİK verileriyle belli olur.
Kiracıdan ne kadar depozito alınabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
İskânsız ev satılır mı?
Satılabilir, ancak iskânsız binalarda alıcıların konut kredisi kullanması zorlaşabilir ve bu durum fiyatı ile satış süresini olumsuz etkileyebilir. Bu bilgiyi alıcıyla baştan açıkça paylaşmak gerekir.
Diğer hizmetlerimiz
TUREA ile her mülk için tek muhatap.
Rehber: Kira artışı nasıl hesaplanır?Yasal sınır ve hesaplama aracıyla.
Rehber: Tapu harcı nasıl hesaplanır?Örnekler ve hesaplama aracıyla.
Rehber: Güvenli Ödeme Sistemi1 Aralık 2026’dan itibaren taşınmaz satışında yeni dönem.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir; her işlem kendi belgelerine göre değerlendirilmelidir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki uyuşmazlıklarda avukatınızdan görüş almanızı öneririz. Son güncelleme: 16 Ekim 2026.
Eviniz için bir mesaj yeter.
WhatsApp’tan yazın