Arsanızı satarken ya da alırken doğru değer, temiz tapu.

Adım adım

Arsamı nasıl satarım? 7 adımda arsa satışı.

“Arsamı satmak istiyorum ama nereden başlayacağımı bilmiyorum” diyenler için arsa satışının baştan sona nasıl ilerlediğini sırasıyla anlattık. TUREA ile çalıştığınızda bu adımların tamamını sizin adınıza biz yürütürüz.

1. Tapu bilgilerini ve hisse durumunu netleştirin

   İlk iş, arsanın ada ve parsel numarasını, yüzölçümünü ve tapudaki niteliğini (arsa, tarla, bağ, bahçe gibi) öğrenmektir. Bu bilgiler e-Devlet’teki tapu bilgileri sorgulamasından görülebilir.

   Arsa birden fazla kişiye aitse (hisseli tapu), satışa hangi paydaşların katılacağını baştan konuşmak gerekir. Tüm paydaşların birlikte sattığı arsa daha kolay ve daha iyi fiyata satılır.

2. İmar durumunu öğrenin

   Arsanın değerini en çok belirleyen şey imar durumudur: konut, ticari, sanayi ya da tarım alanı mı; üzerine kaç kat ve ne kadar inşaat alanı yapılabilir? Bu bilgiler belediyeden alınan imar durumu belgesinde yer alır, birçok belediye e-imar hizmetiyle internetten de gösterir.

   İmarsız bir tarla ile imarlı bir arsa aynı bölgede olsa bile çok farklı fiyatlara satılır. Alıcı bu belgeyi mutlaka soracağı için satıştan önce elinizde olması süreci hızlandırır.

3. Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve hacizleri kontrol edin

   Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh veya beyan varsa bunlar satışı engelleyebilir ya da alıcıyı uzaklaştırabilir. İpotekli bir arsa satılabilir ama ipoteğin nasıl kaldırılacağı satıştan önce planlanmalıdır. Bu kayıtları tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden kontrol edebilirsiniz.

4. Doğru fiyatı belirleyin

   Arsa fiyatı; bölgedeki gerçekleşmiş satışlara, imar haklarına, yola cepheye, şekline (dar uzun parsel mi, düzgün dikdörtgen mi), eğimine, altyapıya ve çevredeki gelişmelere göre belirlenir. İlan sitelerindeki fiyatlar satış fiyatı değil, istek fiyatıdır; tek başına ölçü alınmamalıdır.

   Yüksek fiyatla piyasaya çıkan arsa aylarca satılmaz ve “satılamayan arsa” izlenimi yaratır. TUREA, emsallere dayanan gerekçeli bir değer aralığı hazırlar.

5. Arsayı doğru alıcıya tanıtın

   Arsanın alıcısı her zaman bireysel yatırımcı değildir: müteahhitler, sanayiciler, tarım yatırımcıları ve komşu parsel sahipleri farklı alıcı gruplarıdır. Doğru gruba ulaşmak satış süresini kısaltır.

   Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) nedeniyle emlak işletmeleri ilan sitelerinde ancak taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği ilanları yayınlayabilir. Bu yetkiyi verirken işletmenin yetki belgesi numarasını ve yetki bitiş tarihini siz belirlersiniz.

6. Teklifleri değerlendirin ve anlaşmayı yazıya dökün

   Ciddi bir teklif geldiğinde fiyat, ödeme şekli, kapora tutarı ve tapu tarihi yazılı olarak netleştirilmelidir. Kapora alınacaksa, karşılığında ne yapılacağı ve vazgeçilirse ne olacağı açıkça yazılmalıdır.

7. Tapu devrini yapın

   Tapu randevusu e-Devlet’teki Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğünden alınır. Randevu öncesinde tapu harcı ve döner sermaye ücreti yatırılır; devir günü alıcı ve satıcı kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur.

   1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenecek: para alıcının hesabından çıkar, tapu devri tamamlanınca satıcıya geçer, devir olmazsa alıcıya iade edilir.

Arsa alırken

Arsa almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gerekenler.

Arsa alırken yapılan hatalar çoğu zaman geri dönüşü zor sonuçlar doğurur. Kapora vermeden önce aşağıdaki başlıkların her birinin netleşmiş olması gerekir.

• İmar durumu

  Arsanın hangi amaçla imarlı olduğu, inşaat hakkı ve yapılaşma koşulları belediyeden alınan imar durumu belgesiyle öğrenilir. “İleride imar gelecek” sözü tek başına güvence değildir.

• Tapu niteliği: arsa mı, tarla mı?

  Tapu kaydında taşınmazın “arsa” mı yoksa “tarla” olarak mı geçtiği, yapılaşma ihtimalini ve değeri doğrudan etkiler.

• Hisseli tapu ve yerinin belli olması

  Hisseli bir parselde satın alınan payın yeri belli olmayabilir. Payınızın arazide nerede olduğu ancak paydaşlar arasında anlaşmayla ya da ortaklığın giderilmesiyle netleşir.

• Paydaşların önalım hakkı

  Bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde yasal önalım hakkını kullanabilir.

• Şerh, ipotek ve haciz

  Tapu kaydındaki her türlü şerh, beyan, ipotek ve haciz satıştan önce kontrol edilmeli; varsa nasıl kaldırılacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

• Konum ve sınırlar

  Parselin gerçek yeri ve sınırları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgu hizmetiyle doğrulanmalı, gerekirse lisanslı harita bürosuna aplikasyon yaptırılmalıdır.

• Yol, su ve elektrik

  Parselin kadastral yola cephesi olup olmadığı, elektrik ve su bağlanma imkânı hem kullanım hem de değer açısından belirleyicidir.

• Tarım arazisinde bölünme ve hisse kuralları

  Tarım arazileri 5403 sayılı Kanun’a tabidir. Belirlenen asgari büyüklüğün altında bölünemez ve bazı durumlarda paylar üçüncü kişilere devredilemez; komşu tarım arazisi sahiplerinin önalım hakkı da olabilir.

Arsa alırken satıcıya ait olmayan, kooperatif veya şirket üyeliği üzerinden “hisse” satışı yapılan tarım arazilerine karşı özellikle dikkatli olun; tarım arazilerinde fiilî hisselendirme kanunen yasaktır.

Sık sorulanlar

Arsa ve arazi hakkında merak edilenler.