Değerleme ve Piyasa Analizi
Mülkünüzün değerini tahminle değil, emsalle konuşuyoruz.
Satmadan, kiraya vermeden ya da almadan önce doğru rakamı bilmek, kararın yarısıdır. TUREA – Türkiye Emlak Ajansı olarak bölgedeki gerçekleşmiş satış ve kira bedellerine, mülkün kendi özelliklerine ve belgelerine dayanarak gerekçeli bir değer görüşü hazırlıyoruz.
Neden önemli
Yanlış fiyat, en pahalı hatadır.
Yüksek fiyatla piyasaya çıkan bir mülk aylarca satılmaz; zamanla “neden satılmıyor” sorusu alıcıların aklına takılır ve sonunda çoğu zaman olması gerekenden de düşük bir fiyata el değiştirir. Düşük fiyatla çıkan mülk ise hızlı satılır ama sahibine kaybettirir.
İlan sitelerindeki fiyatlar satıcıların isteğini gösterir, gerçekleşen satışları değil. TUREA’nın değer görüşü; bölgedeki gerçekleşmiş işlemlere, mülkün imar ve tapu durumuna, fiziksel özelliklerine ve güncel piyasa koşullarına dayanır. Size tek bir rakam değil, gerekçesiyle birlikte gerçekçi bir değer aralığı sunarız.
Değeri belirleyenler
Bir mülkün değerini neler belirler?
Aynı bölgedeki iki mülkün değeri arasındaki fark, çoğu zaman aşağıdaki başlıkların toplamından doğar.
- Konum ve çevre
Mahalle, ulaşım, okul, hastane ve alışveriş alanlarına yakınlık, manzara ve çevredeki yeni projeler değeri doğrudan etkiler.
- Gerçekleşmiş emsal satışlar
Aynı bölgede benzer mülklerin son dönemde gerçekte kaça satıldığı, değerin en güçlü göstergesidir.
- İmar ve tapu durumu
Arsada imar hakları, konutta kat mülkiyeti ve iskân, fabrikada ruhsat durumu; tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler değeri belirler.
- Fiziksel özellikler
Metrekare, kat, cephe, bina yaşı, yapı kalitesi, bakım durumu, otopark ve site olanakları fiyatı değiştirir.
- Kullanım potansiyeli
Arsanın üzerine ne yapılabileceği, fabrikanın elektrik gücü ve tavan yüksekliği, konutun kiralanabilirliği alıcının ödeyeceği bedeli etkiler.
- Piyasa koşulları
Faiz oranları, kredi imkânları, bölgedeki arz ve talep dengesi ve genel ekonomik ortam değeri dönemsel olarak yukarı ya da aşağı iter.
Yöntemler
Değer nasıl hesaplanır?
Emsal karşılaştırma yöntemi
Konut ve arsada en çok kullanılan yöntemdir. Değeri belirlenecek mülk, aynı bölgede yakın zamanda satılmış benzer mülklerle karşılaştırılır; metrekare, kat, bina yaşı, cephe ve imar hakkı gibi farklar için düzeltme yapılarak bir değer aralığına ulaşılır.
Gelir yöntemi
Kira getirisi için alınan mülklerde ve ticari gayrimenkulde kullanılır. Mülkün elde edebileceği kira geliri ve bölgedeki benzer mülklerin kira-değer oranları üzerinden değer hesaplanır. Basit bir gösterge olarak, satış fiyatının yıllık kiraya bölünmesiyle bulunan “geri dönüş süresi” bölgeler arasında karşılaştırma yapmayı kolaylaştırır.
Maliyet yöntemi
Özellikle fabrika ve özel nitelikli yapılarda kullanılır. Arsa değerine, yapının bugünkü yeniden yapım maliyeti eklenir ve yapının yaşına göre yıpranma payı düşülür.
TUREA, mülkün türüne göre bu yöntemleri birlikte değerlendirir ve sonucu gerekçeleriyle birlikte açıklar.
Önemli fark
Emlak danışmanı değer görüşü ile lisanslı değerleme raporu aynı şey değildir.
Hangi belgeye ihtiyacınız olduğu, değeri ne için öğrenmek istediğinize bağlıdır.
- TUREA değer görüşü
Satış ya da kiralama fiyatına karar vermek, bir teklifi değerlendirmek veya portföyünüzü gözden geçirmek için hazırlanan, piyasa verilerine dayalı danışmanlık görüşüdür.
- Lisanslı değerleme raporu
Banka kredisi, mahkeme süreçleri, şirket muhasebesi veya resmî işlemler için çoğu zaman Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının hazırladığı resmî değerleme raporu istenir. Bu raporu lisanslı değerleme uzmanları düzenler.
- Emlak vergisi değeri
Belediyelerin emlak vergisini hesaplamak için kullandığı değerdir ve piyasa değerinden farklıdır. Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli bu değerden düşük olamayacak şekilde hesaplanır.
- İlan fiyatı
Satıcının istediği fiyattır. Gerçekleşen satış fiyatı çoğu zaman ilan fiyatının altında olur; bu yüzden ilanlar tek başına değer ölçüsü değildir.
Resmî bir değerleme raporuna ihtiyacınız varsa sizi doğru kuruma yönlendiririz. Satış ve kiralama kararlarınız için ise piyasayı her gün izleyen bir danışmanın değer görüşü çoğu zaman en pratik başlangıçtır.
Süreç
Değer görüşünü nasıl hazırlıyoruz?
Bilgileri alıyoruz
Mülkün adresi ya da ada-parsel bilgisi, metrekaresi, tapu durumu ve varsa fotoğraflarıyla başlıyoruz. WhatsApp’tan göndermeniz yeterli.
Belgeleri ve imar durumunu inceliyoruz
Tapu kaydı, imar durumu, iskân ve ruhsat bilgilerini kontrol ederek değeri etkileyecek her ayrıntıyı baştan görüyoruz.
Emsalleri derliyoruz
Bölgedeki benzer mülklerin gerçekleşmiş satış ve kira bedellerini ve güncel piyasadaki rakipleri inceliyoruz.
Değer aralığını gerekçesiyle sunuyoruz
Size gerçekçi bir satış ya da kira aralığı, bu aralığın gerekçeleri ve doğru fiyat stratejisi önerisi sunuyoruz.
Sık sorulanlar
Değerleme hakkında merak edilenler.
Evimin değeri ne kadar, nasıl öğrenebilirim?
En güvenilir yol, aynı bölgede benzer evlerin son dönemde gerçekte kaça satıldığına bakmaktır. TUREA, evinizin özelliklerini ve belgelerini bu emsallerle karşılaştırarak gerekçeli bir değer aralığı hazırlar. Başlamak için adresi ve evin temel bilgilerini WhatsApp’tan göndermeniz yeterli.
Arsamın değeri nasıl hesaplanır?
Arsa değerini en çok imar durumu belirler: hangi amaçla ve ne kadar yapılaşmaya izin verildiği. Bunun yanında konum, yola cephe, parselin şekli, eğim, altyapı ve bölgedeki gerçekleşmiş arsa satışları birlikte değerlendirilir.
İlan sitelerindeki fiyatlar neden yanıltıcı olabilir?
İlan fiyatları satıcının istediği rakamdır; gerçekleşen satış fiyatını göstermez. Aylardır satılmayan ilanlar da fiyat ortalamasını yukarı çeker.
TUREA’nın değer görüşü bankada geçer mi?
Hayır. Banka kredisi, mahkeme ve resmî işlemler için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının raporu istenir. TUREA’nın değer görüşü satış ve kiralama kararları içindir; resmî rapor gerekiyorsa sizi doğru kuruma yönlendiririz.
Değer görüşü ücretli mi?
Satış veya kiralama için bizimle çalışmayı düşündüğünüz mülklerde ön değer görüşünü ücretsiz paylaşıyoruz.
Kira bedelimi nasıl belirlerim?
Bölgedeki benzer mülklerin gerçekleşen kira bedelleri, mülkün eşyalı ya da boş olması, site olanakları ve ulaşım birlikte değerlendirilir. Mevcut kiracılarda ise yenilenen dönemdeki artış, kanuni sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Emlak vergisi değeri ile piyasa değeri arasındaki fark nedir?
Emlak vergisi değeri, belediyenin vergiyi hesaplamak için kullandığı değerdir ve çoğu zaman piyasa değerinden düşüktür. Piyasa değeri ise mülkün bugün gerçekçi koşullarda satılabileceği bedeldir.
Değerlemeyi hangi mülkler için yapıyorsunuz?
İstanbul’da konut ve villa; Türkiye genelinde arsa, arazi, fabrika ve sanayi tesisleri için değer görüşü hazırlıyoruz.
Diğer hizmetlerimiz
TUREA ile her mülk için tek muhatap.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir; her işlem kendi belgelerine göre değerlendirilmelidir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki uyuşmazlıklarda avukatınızdan görüş almanızı öneririz. Son güncelleme: 16 Ekim 2026.
Mülkünüzün değeri için bir mesaj yeter.
WhatsApp’tan yazın