Değerleme ve kira analizi
Arsa, yapı, teknik altyapı ve bölgedeki emsal satış ve kira bedellerine dayanarak gerekçeli bir satış veya kira değeri belirleriz.
TUREA › Hizmetler › Fabrika ve Sanayi
Fabrika ve Sanayi Tesisi
Fabrikanızın değerini metrekareyle değil, kapasitesiyle anlatıyoruz.
TUREA – Türkiye Emlak Ajansı olarak Türkiye’nin her yerinde fabrika, depo, imalathane ve sanayi tesislerinin satış ve kiralamasında tapu, ruhsat, OSB ve teknik altyapı incelemesini bir arada yürütüyor, doğru sanayiciyle buluşturuyoruz.
Neden farklı
Bir fabrikayı alan kişi bina değil, üretim kapasitesi satın alır.
Konutta metrekare ve konum fiyatı büyük ölçüde belirler; fabrikada ise elektrik gücü, tavan yüksekliği, zemin taşıma kapasitesi, vinç altyapısı, TIR manevra alanı ve ruhsat durumu çoğu zaman metrekareden daha belirleyicidir. Alıcının ilk sorusu genellikle “kaç metrekare” değil, “kaç kVA” ve “iskânı tam mı” olur.
TUREA, fabrikanızı sanayicinin baktığı gözle hazırlar: teknik özellikleri ve belgeleri baştan derler, eksikleri satıştan önce görür, tesisi doğru sektördeki alıcı ve kiracılara tanıtır. Böylece hem satış süresi kısalır hem de pazarlık masasında sürpriz yaşanmaz.
Adım adım
Fabrikamı nasıl satarım? 7 adımda tesis satışı.
Fabrika satışı, konut satışına göre daha fazla belge ve daha uzun bir hazırlık ister. Süreç baştan doğru kurulduğunda alıcının yapacağı incelemelerde satış yarıda kalmaz.
Tapu ve parsel bilgilerini derleyin
Tesisin oturduğu tüm parsellerin tapu kayıtları, yüzölçümleri ve tapudaki nitelikleri (fabrika, depo, arsa) bir araya getirilir. Tesis birden fazla parsele yayılıyorsa hepsinin satışa dahil olduğu netleştirilmelidir.
Ruhsat ve izinleri kontrol edin
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) tesisteki tüm yapıları kapsamalıdır; sonradan eklenen depo, sundurma ve ofis bölümleri ruhsatsızsa alıcının bankası ve avukatı bunu mutlaka fark eder.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, gerekiyorsa çevre izinleri ve itfaiye uygunluğu da hazırlanmalıdır. Onaylı proje ile fiilî durum arasındaki farklar satıştan önce tespit edilirse çözümü planlanabilir.
OSB içindeyse bölge kurallarını öğrenin
Organize sanayi bölgesindeki fabrikalarda satış ve kiralama, bölgenin kendi yönetmeliği ve tahsis koşullarına da tabidir. Devir için OSB onayı gerekip gerekmediği, bölgeye aidat, elektrik, su, doğalgaz ve altyapı borcu olup olmadığı önceden kontrol edilmelidir.
Teknik özellik dosyasını hazırlayın
Kapalı ve açık alan, tavan yüksekliği, kolon aralığı, zemin taşıma kapasitesi, vinç sayısı ve tonajı, trafo gücü (kVA), doğalgaz ve su kapasitesi, rampa ve TIR giriş imkânı, otoyol ve limana uzaklık gibi bilgiler tek bir dosyada toplanır. Sanayici kararını büyük ölçüde bu dosyaya bakarak verir.
Değerlemeyi yapın
Fabrika değeri; arsa değeri, yapıların yaşı ve kalitesi, teknik altyapı, ruhsat durumu, bölgenin sanayi talebi ve benzer tesislerin satış ile kira bedelleri birlikte değerlendirilerek bulunur. Makine ve ekipmanın satışa dahil olup olmadığı fiyatı ciddi biçimde değiştirir; bu nedenle satışa dahil olanlar liste halinde yazılmalıdır.
Doğru alıcıya gizlilikle tanıtın
Fabrika satışlarında çalışanlar, müşteriler ve tedarikçiler nedeniyle gizlilik çoğu zaman önemlidir. Tesisi herkese açık ilan yerine, önce ilgili sektördeki sanayicilere ve yatırımcılara kontrollü biçimde tanıtmak daha doğru olabilir. Ciddi alıcılarla gizlilik taahhüdü imzalanarak bilgi paylaşılır.
Sözleşmeyi yapın ve tapu devrini tamamlayın
Fiyat, ödeme planı, ipoteklerin nasıl kaldırılacağı, tesisin boş teslim mi kiracılı mı devredileceği ve teslim tarihi yazılı olarak netleştirilir. Büyük işlemlerde “parayı gönderin, ipoteği sonra kaldırırız” yaklaşımı yüksek risk taşır; ipotek kaldırma ve ödeme aynı gün planlanmalıdır.
1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden, tapu devriyle eş zamanlı olarak ödenecek.
Kiralama
Fabrikamı nasıl kiraya veririm?
Kiralık fabrika arayan sanayicinin ihtiyacı çoğu zaman acildir ve teknik şartları nettir. Doğru hazırlanmış bir tesis, doğru kiracıyı hızla bulur.
Kira bedelini ve şartları belirleyin
Bölgedeki benzer tesislerin kira bedelleri, tesisin teknik özellikleri ve kira süresi birlikte değerlendirilir. Uzun süreli sözleşmelerde artış şekli, depozito ve tesisteki değişikliklere kimin izin vereceği baştan yazılmalıdır.
Kiracının faaliyetine uygunluğu kontrol edin
Kiracının yapacağı üretimin imar durumuna, ruhsata ve tesisin teknik kapasitesine uygun olup olmadığı önceden konuşulmalıdır. Uygun olmayan bir faaliyet hem kiracı hem mülk sahibi için sorun yaratır.
Sözleşmeyi ayrıntılı yapın
Kira bedeli, artış oranı, depozito, bakım ve onarım sorumlulukları, sigorta, tesise yapılacak eklemeler ve teslim durumu (fotoğraflı tutanakla) yazılı hale getirilir. Çatılı işyeri kiralarında kanuni kira artışı sınırı ve diğer kurallar Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
Teslimi tutanakla yapın
Tesis, sayaç değerleri ve mevcut durumu gösteren fotoğraflı bir tutanakla teslim edilir. Bu tutanak kira bitiminde yaşanabilecek anlaşmazlıkları en baştan önler.
Neler yapıyoruz
Fabrika ve sanayi tesisinde uçtan uca danışmanlık.
Teknik özellik dosyası
Kapalı alan, tavan yüksekliği, vinç, trafo gücü, zemin ve lojistik bilgilerini sanayicinin karar verebileceği bir dosyada toplarız.
Tapu, ruhsat ve OSB kontrolü
Tapu kaydı, yapı ruhsatı, iskân, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile OSB kurallarını satış öncesinde inceleriz.
Gizli ve hedefli pazarlama
Tesisinizi herkese açık ilan yerine, ilgili sektördeki sanayicilere ve yatırımcılara kontrollü biçimde tanıtabiliriz.
Kiralama yönetimi
Kiracı bulma, faaliyet uygunluğu, sözleşme ve teslim tutanağı süreçlerini sizin adınıza yürütürüz.
Sanayi arsası
Yeni tesis kurmak isteyenler için sanayi imarlı arsa ve OSB parseli arayışında yanınızdayız.
Fabrika alırken veya kiralarken
Fabrika almadan önce kontrol listesi.
Bir sanayi tesisi alırken ya da uzun süreli kiralarken aşağıdaki başlıkların her biri ayrı ayrı incelenmelidir. Gözden kaçan tek bir kalem, üretime başlamayı aylarca geciktirebilir.
- Tapu ve takyidatlar
Güncel tapu kaydında malik, ada-parsel, nitelik ve tüm parsellerin dahil olduğu; ipotek, haciz, şerh ve irtifak hakları kontrol edilmelidir.
- İmar ve ruhsatlar
İmar durumu sanayi kullanımına uygun olmalı; yapı ruhsatı ve iskân tesisteki tüm yapıları kapsamalı, ruhsatsız ek yapılar tespit edilmelidir.
- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı
Binanın uygun olması, her faaliyetin ruhsatlı olduğu anlamına gelmez. Yapılacak üretim için ruhsat ve gerekiyorsa çevre izinleri ayrıca değerlendirilmelidir.
- ÇED ve çevre
Faaliyetin türü ve kapasitesine göre çevresel etki değerlendirmesi gerekebilir. Eski sanayi alanlarında toprak ve yeraltı suyu kirliliği maliyetli sürprizlere yol açabilir.
- Elektrik ve enerji kapasitesi
Trafo gücü ve kime ait olduğu, doğalgaz ve su bağlantı kapasiteleri, varsa güneş enerjisi santralinin belgeleri üretim planına göre kontrol edilmelidir.
- Bina teknik özellikleri
Tavan yüksekliği, kolon aralığı, zemin taşıma kapasitesi, vinç yolları, rampa ve TIR manevra alanı üretim ve lojistik ihtiyacını karşılamalıdır.
- OSB kuralları ve borçları
OSB içindeki tesislerde tahsis koşulları, devir kısıtları ve bölgeye olan aidat, altyapı ve enerji borçları sorulmalıdır.
- Makine, ekipman ve kiracı durumu
Satışa dahil makineler listelenmeli, kiralık veya finansal kiralamalı olup olmadıkları kontrol edilmelidir. Tesiste kiracı varsa sözleşmesi incelenmelidir; satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Fabrika alımlarında teknik, hukuki ve mali inceleme birlikte yapılmalıdır. TUREA bu süreçte gerekli uzmanlarla (harita mühendisi, avukat, mali müşavir, gerektiğinde çevre ve yapı uzmanları) koordinasyonu sağlar.
Masraflar
Fabrika satışında masraflar ve vergiler.
Fabrika satış ve kiralamasında başlıca masraf kalemleri aşağıdadır. Şirket adına kayıtlı tesislerde KDV ve kurumlar vergisi gibi ek konular gündeme gelir; bunlar için mali müşavirinizin görüşü mutlaka alınmalıdır.
| Kalem | Tutar / oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı %2 + satıcı %2 | Harçlar Kanunu’na göre alım-satımda tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 olarak hesaplanır. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve gerçek satış bedeli yazılmalıdır. |
| Döner sermaye ücreti | Her yıl belirlenir | Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir; tutarı her yıl güncellenir ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir. Güncel tutarı işlem öncesinde ayrıca bildiririz. |
| Emlak danışmanlığı hizmet bedeli | En fazla %4 + KDV | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre satışta hizmet bedeli, satış bedelinin %4’ünü (KDV hariç) aşamaz. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı yarı yarıya öder; yani her taraf için üst sınır %2 + KDV’dir. TUREA, hizmet bedelini işe başlamadan önce yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olarak netleştirir. |
| Kiralamada hizmet bedeli | En fazla 1 aylık kira + KDV | Yönetmeliğe göre kiralamada hizmet bedeli bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamaz; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracı ve kiraya veren yarı yarıya öder. |
| Güvenli Ödeme Sistemi | 1 Aralık 2026’dan itibaren | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yapılan değişiklikle, satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı, tapu devriyle eş zamanlı çalışan güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenecek. Zorunlu başlangıç tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Sistemin kullanım bedeli satış bedelinden düşülür. |
| KDV ve şirket vergileri | Duruma göre | Tesis bir şirkete aitse satış KDV’ye tabi olabilir ve satış kazancı kurumlar vergisi açısından değerlendirilir. Şirket hissesi devriyle yapılan satışlarda ise şirketin geçmiş yükümlülükleri de devralınır. |
Sık sorulanlar
Fabrika ve sanayi tesisi hakkında merak edilenler.
Fabrikamı nasıl satarım?
Önce tapu, ruhsat ve iskân durumunu netleştirin, tesisin teknik özellik dosyasını hazırlayın, ardından gerçekçi bir değer belirleyip doğru sektördeki alıcılara tanıtın. Bu sayfadaki 7 adımlık rehber süreci anlatıyor; TUREA ile çalıştığınızda bu adımları sizin adınıza biz yürütürüz.
Fabrika satışı ne kadar sürer?
Tesisin büyüklüğüne, belgelerinin eksiksiz olmasına, bölgedeki talebe ve fiyatın gerçekçiliğine göre değişir. Ruhsatları tam ve teknik dosyası hazır tesisler çok daha hızlı satılır.
Hangi şehirlerde fabrika satış ve kiralaması yapıyorsunuz?
TUREA, fabrika, depo ve sanayi tesisi işlemlerinde Türkiye’nin her yerinde hizmet verir.
OSB’deki fabrikamı satabilir miyim?
Evet, ancak organize sanayi bölgelerinde satış ve kiralama bölgenin yönetmeliği ve tahsis koşullarına da tabidir. Devir için OSB’nin onayının gerekip gerekmediğini ve bölgeye borç olup olmadığını satıştan önce kontrol ediyoruz.
İskânı olmayan fabrika satılır mı?
Satılabilir, ancak alıcı sayısı azalır, kredi kullanımı zorlaşır ve fiyat olumsuz etkilenir. Eksik ruhsat ve iskân durumunu satıştan önce tespit etmek, çözüm yolunu planlamak için önemlidir.
Fabrika değeri nasıl belirlenir?
Arsa değeri, yapıların yaşı ve kalitesi, kapalı alan, tavan yüksekliği, elektrik gücü, vinç ve zemin gibi teknik altyapı, ruhsat durumu, lojistik konum ve bölgedeki benzer tesislerin satış ve kira bedelleri birlikte değerlendirilir.
Makineler satışa dahil mi edilmeli?
Bu tamamen tarafların anlaşmasına bağlıdır. Dahil edilecek makineler sözleşmede liste halinde yazılmalı, kiralık ya da finansal kiralamalı ekipmanın mülkiyeti ayrıca kontrol edilmelidir.
Kiracılı fabrika satılabilir mi?
Evet. Satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu nedenle kira sözleşmesi alıcıyla önceden paylaşılmalıdır.
Fabrika kiralarken komisyon ne kadar?
Yönetmeliğe göre kiralamada hizmet bedeli bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamaz ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ile kiraya veren yarı yarıya öder.
Satış sürecinde gizlilik sağlanabilir mi?
Evet. Tesisinizi herkese açık ilan vermeden, önce ilgili sektördeki sanayicilere ve yatırımcılara kontrollü biçimde tanıtabilir, ciddi alıcılarla gizlilik taahhüdü imzalanmadan ayrıntı paylaşmayabiliriz.
Diğer hizmetlerimiz
TUREA ile her mülk için tek muhatap.
Arsa ve AraziTürkiye genelinde arsa, tarla ve arazi alım-satımı.
DeğerlemeEvinizin, arsanızın ya da tesisinizin gerçekçi piyasa değeri.
Yatırım DanışmanlığıGayrimenkul yatırımında getiri, masraf ve riskler.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir; her işlem kendi belgelerine göre değerlendirilmelidir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki uyuşmazlıklarda avukatınızdan görüş almanızı öneririz. Son güncelleme: 16 Ekim 2026.
Tesisiniz için bir mesaj yeter.
WhatsApp’tan yazın