Kısaca
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
- Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için yasal üst sınır %31,49’dur (Eylül 2026’da %31,79 idi).
- Oran her ayın başında TÜİK’in açıkladığı enflasyon verileriyle yeniden belli olur.
- Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli, hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
Kira artışında yasal kural nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine tabidir. Buna göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı kararlaştırabilir; ancak bu artış bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Kısacası: sözleşmede ne yazarsa yazsın, yenilenen yıl için yapılabilecek en yüksek artış, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.
Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan %25 sınırı 2024 yılında sona ermiş; o tarihten bu yana yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması kuralı geçerlidir.
Güncel kira artış oranı
| Sözleşmenin yenilendiği ay | Yasal üst sınır |
|---|---|
| Ekim 2026 | %31,49 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
Oran her ayın başında TÜİK’in enflasyon verilerini açıklamasıyla yeniden belli olur. Sözleşmeniz hangi ayda yenileniyorsa, o ay için açıklanan oranı kullanmanız gerekir.
Kira artışı hesaplama aracı
Mevcut kiranızı yazın. Oran, Ekim 2026 için açıklanan yasal üst sınırla dolu gelir; sözleşmenizde daha düşük bir oran yazıyorsa onu girebilirsiniz.
Hesaplama bilgi amaçlıdır; uygulanacak oran sözleşmenizin yenilendiği aya göre belirlenir.
Örnek hesaplama
Kira sözleşmesi Ekim 2026’da yenilenen ve aylık 25.000 TL kira ödenen bir konut için:
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Mevcut kira | – | 25.000 TL |
| Yasal en yüksek artış | 25.000 × %31,49 | 7.873 TL |
| Yeni kira (en fazla) | 25.000 + 7.873 | 32.873 TL |
Sözleşmede yazan oran ne olur?
- Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran yazıyorsa, sözleşmedeki oran uygulanır.
- Sözleşmede yasal sınırın üstünde bir oran yazıyorsa, artış yasal sınırla sınırlı kalır.
- Sözleşmede hiç oran yoksa, taraflar yasal sınırı aşmamak üzere anlaşabilir; anlaşamazlarsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti istenebilir.
Beş yıldan sonra kira nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda kira bedeli, piyasadaki benzer evlerin kirasına yaklaştırılabilir.
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunursa yeni dönemden itibaren hüküm doğurur.
Depozito ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen depozitonun, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür.
Yasal sınırın üzerinde artış istenirse ne yapılmalı?
Kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değildir. Önce yazılı olarak yasal oranı hatırlatmak, anlaşma sağlanamazsa bir avukattan destek almak doğru olur. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Sık sorulan sorular
Ekim 2026 kira artış oranı nedir?
Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için yasal üst sınır %31,49’dur. Bu oran, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Mevcut kira, yasal üst sınır olan oranla çarpılır ve mevcut kiraya eklenir. Örneğin 25.000 TL kira için Ekim 2026’da en fazla 25.000 × %31,49 = 7.873 TL artış yapılabilir; yeni kira en fazla 32.873 TL olur.
Kira artışı işyerleri için de aynı mı?
Evet. 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı, konutlar ve çatılı işyerleri için aynı şekilde uygulanır.
Sözleşmede daha yüksek oran yazıyorsa ne olur?
Sözleşmede yazan oran yasal sınırı aşıyorsa artış yasal sınırla sınırlı kalır; aşan kısım uygulanmaz.
Beş yıl dolunca kira serbestçe artırılabilir mi?
Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, anlaşma olmazsa hâkim tarafından emsal kiralar ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Depozito en fazla ne kadar alınabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kira artış oranı ne zaman açıklanır?
TÜİK her ayın başında enflasyon verilerini açıkladığında, o ay yenilenecek sözleşmeler için geçerli 12 aylık ortalama da belli olur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki konularda avukatınızdan görüş almanızı öneririz.