Kısaca
- Alım-satımda tapu harcı, satış bedelinin binde 20’si alıcıdan, binde 20’si satıcıdan olmak üzere toplam %4’tür.
- Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
- Tapu harcına ek olarak tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti ödenir.
- Gerçek bedelin altında beyan, sonradan eksik harç ve vergi ziyaı cezasıyla karşılaşma riski taşır.
Tapu harcı nedir?
Tapu harcı, bir taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde devlete ödenen bir harçtır. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu’dur. Ev, daire, arsa, tarla, dükkân ya da fabrika fark etmez; satış yoluyla yapılan her tapu devrinde tapu harcı ödenir.
Tapu harcı, tapu müdürlüğünün işlem karşılığı aldığı döner sermaye ücretinden ayrıdır. İkisi birlikte “tapu masrafı” olarak anılır.
Tapu harcı oranı ne kadar ve kim öder?
Alım-satım işlemlerinde tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin:
- Binde 20’si (%2) alıcıdan,
- Binde 20’si (%2) satıcıdan
alınır. Yani toplam harç, satış bedelinin %4’üdür. Kanun her iki tarafı ayrı ayrı sorumlu tutar; ancak uygulamada taraflar, harcın tamamını bir tarafın ödemesi gibi farklı bir paylaşımda da anlaşabilir. Bu durumda anlaşmanın satış öncesinde yazılı olarak netleştirilmesi önerilir.
Tapu harcı hesaplama aracı
Satış bedelini ve biliyorsanız taşınmazın emlak vergisi değerini yazın; alıcı, satıcı ve toplam harç anında hesaplanır.
Örnek tapu harcı hesaplamaları
Örnek 1: 5.000.000 TL’ye satılan daire
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Alıcının harcı | 5.000.000 × %2 | 100.000 TL |
| Satıcının harcı | 5.000.000 × %2 | 100.000 TL |
| Toplam tapu harcı | 5.000.000 × %4 | 200.000 TL |
Bu tutara ayrıca döner sermaye ücreti eklenir.
Örnek 2: Emlak vergisi değeri satış bedelinden yüksekse
Bir arsa 3.000.000 TL’ye satılıyor, ancak arsanın emlak vergisi değeri 3.600.000 TL. Bu durumda harç, beyan edilen bedel yerine emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır:
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Harca esas değer | 3.600.000 TL (emlak vergisi değeri) | 3.600.000 TL |
| Alıcının harcı | 3.600.000 × %2 | 72.000 TL |
| Satıcının harcı | 3.600.000 × %2 | 72.000 TL |
| Toplam tapu harcı | 3.600.000 × %4 | 144.000 TL |
Örnek 3: Konut kredisiyle alım
Konut kredisi kullanılması tapu harcı oranını değiştirmez. 8.000.000 TL’lik bir dairenin 5.000.000 TL’si krediyle ödense bile harç, 8.000.000 TL’lik satış bedeli üzerinden hesaplanır: alıcı için 160.000 TL, satıcı için 160.000 TL.
Emlak vergisi değeri kuralı
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Satış bedeli emlak vergisi değerinin altında kalıyorsa, harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır.
Emlak vergisi değerini taşınmazın bulunduğu belediyeden ya da e-Devlet üzerinden öğrenebilirsiniz. Bu değer çoğu zaman piyasa değerinden düşüktür; bu yüzden “emlak vergisi değeri üzerinden beyan” ile “gerçek satış bedeli üzerinden beyan” aynı şey değildir.
Gerçek bedelin altında beyanın sonuçları
Tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi kanuni bir zorunluluktur. Uygulamada harcı azaltmak için daha düşük bedel yazılması sık rastlanan bir hatadır ve ciddi riskler taşır:
- Eksik beyan tespit edilirse eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı istenebilir.
- Düşük beyan, satıcı için ileride değer artış kazancı hesabını, alıcı için ise mülkü ileride satarken kendi maliyet bedelini olumsuz etkiler.
- Bir anlaşmazlık halinde, tapuda yazan bedelin dışında ödeme yapıldığını ispat etmek zorlaşır.
Döner sermaye ücreti
Döner sermaye ücreti, tapu müdürlüğünün işlem karşılığında aldığı sabit bir ücrettir. Tutarı her yıl güncellenir ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir. Satış başvurusu yapıldığında ödenecek tutar Web Tapu üzerinde ya da tapu müdürlüğünde görülür.
Tapu harcı ne zaman ve nasıl ödenir?
- Satış başvurusu e-Devlet’teki Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğünden yapılır.
- Başvuru sonrası harç ve döner sermaye tutarları hesaplanır ve taraflara bildirilir.
- Harç ve döner sermaye, tapu randevusundan önce internet bankacılığı, Web Tapu üzerinden ya da anlaşmalı bankalardan ödenir.
- Randevu günü taraflar kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur ve işlem tamamlanır.
1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı da Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenecek. Ayrıntılar için Güvenli Ödeme Sistemi rehberimize bakabilirsiniz.
Tapu harcında istisnalar
Bazı işlemler tapu harcından muaf tutulabilir. Örneğin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemlerinde belirli koşullarla harç istisnası uygulanır. Miras yoluyla intikal ve bağış gibi satış dışındaki işlemler ise farklı harç kurallarına tabidir. İşleminizin bir istisnaya girip girmediğini başvuru öncesinde tapu müdürlüğüne ya da mali müşavirinize sormanızı öneririz.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı ne kadar?
Alım-satım işlemlerinde tapu harcı, satış bedelinin binde 20’si alıcıdan, binde 20’si satıcıdan olmak üzere toplam %4’tür. Buna ayrıca döner sermaye ücreti eklenir.
Tapu harcını kim öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı her biri binde 20 oranında harç öder. Taraflar farklı bir paylaşımda anlaşabilir; bu durumda anlaşmanın yazılı olması önerilir.
Tapu harcı emlak vergisi değerinden mi hesaplanır?
Hayır. Tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisi değeri yalnızca bir alt sınırdır: beyan edilen bedel bu değerin altında olamaz.
Konut kredisiyle alımda tapu harcı değişir mi?
Hayır. Kredi kullanılması harç oranını değiştirmez; harç, toplam satış bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapu harcı ne zaman ödenir?
Satış başvurusundan sonra, tapu randevusundan önce ödenir. Ödeme internet bankacılığı, Web Tapu ya da anlaşmalı bankalar üzerinden yapılabilir.
Döner sermaye ücreti ne kadar?
Döner sermaye ücreti her yıl güncellenen ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilen sabit bir ücrettir. Güncel tutar satış başvurusu sırasında Web Tapu’da veya tapu müdürlüğünde görülür.
Tapuda düşük bedel gösterilirse ne olur?
Eksik beyan tespit edilirse eksik harç, vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcı ve satıcıdan istenebilir. Ayrıca düşük beyan, ileride değer artış kazancı ve maliyet hesaplarını da olumsuz etkiler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki konularda avukatınızdan görüş almanızı öneririz.