Kısaca
- Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da inşaatı süren bir binadaki bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır.
- Kat mülkiyeti, tamamlanmış binadaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır.
- Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
- Bitmiş ve yıllardır oturulan bir binada hâlâ kat irtifakı varsa, bunun nedeni mutlaka araştırılmalıdır.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yapılacak ya da yapımı süren bir binanın ileride oluşacak bağımsız bölümleri (daire, dükkân gibi) için arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı kurulurken onaylı mimari proje ve yönetim planı esas alınır; her bağımsız bölümün arsa payı belirlenir.
Kat irtifakı tapusu, “henüz tamamlanmamış bir binadaki belirli bir dairenin hakkı size aittir” anlamına gelir. Projeden ev alanların ilk sahip olduğu tapu genellikle budur.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın ayrı ayrı kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölüm sahibi aynı zamanda binanın ortak yerlerinde ve arsada arsa payı oranında paydaştır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti karşılaştırması
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Bina durumu | Yapılacak veya inşaatı süren | Tamamlanmış |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı |
| İskân | Kurulurken aranmaz | Kat mülkiyetine geçişte esas alınır |
| Satış ve devir | Satılabilir, devredilebilir | Satılabilir, devredilebilir |
| Kredi | Banka taşınmazın durumuna göre değerlendirir | Genellikle daha kolay |
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Bina projeye uygun olarak tamamlanıp yetkili idareden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Çevirme işlemi arsa maliklerinden ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin talebiyle yapılabilir. İskân belgesinin tapu müdürlüğüne elektronik olarak iletildiği durumlarda işlemler elektronik ortamda da yürütülebilmektedir.
Kısacası: iskân yoksa kat mülkiyetine geçiş de yoktur. Bu yüzden iki kavram birlikte değerlendirilir.
Konut kredisi ve değer açısından fark
Kat irtifaklı bir daireye konut kredisi kullanmak otomatik olarak imkânsız değildir; banka taşınmazın durumuna, iskân ve ekspertiz sonucuna göre karar verir. Ancak tamamlanmış, iskânı alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş dairelerde kredi süreci genellikle daha kolaydır.
Tapu türü tek başına fiyatı belirlemez; konum, büyüklük, bina yaşı ve fiziksel durum belirleyicidir. Ancak iskânsız ve uzun süredir kat irtifakında kalan binalarda alıcı kitlesi daralabilir ve bu durum pazarlıkta bir faktör olur.
Kat irtifaklı daire alırken dikkat edilecekler
- Bina bitmişse neden hâlâ kat irtifakında? Projeye aykırı yapılaşma, kaçak kat ya da eksik işler nedeniyle iskân alınamamış olabilir.
- Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tapuda yazılanla satın aldığınız daireyle uyumlu mu?
- Onaylı proje ile fiilî durum uyumlu mu? Projede olmayan eklemeler ileride sorun çıkarabilir.
- İnşaat devam ediyorsa müteahhidin teslim tarihi, ruhsat durumu ve tamamlama güvencesi nedir?
- Tapu kaydında ipotek, haciz ve şerhler var mı? Kat mülkiyeti yazması da tek başına risksiz olduğu anlamına gelmez.
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı ne demek?
Yapılacak ya da yapımı süren bir binanın ileride oluşacak bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Projeden alınan dairelerin ilk tapusu genellikle kat irtifakıdır.
Kat mülkiyeti ne demek?
Tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Malik aynı zamanda ortak yerlerde ve arsada arsa payı oranında paydaştır.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında, malikler veya kat irtifakı sahiplerinden birinin talebiyle tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilir.
Kat irtifaklı daire alınır mı?
Alınabilir. Ancak bina tamamlanmışsa iskânın neden alınmadığı, bağımsız bölüm ve arsa payının doğruluğu ve projeye uygunluk mutlaka araştırılmalıdır.
Kat irtifaklı daireye kredi çıkar mı?
Banka taşınmazın durumuna, iskân ve ekspertiz sonucuna göre karar verir. Kat mülkiyetine geçilmiş dairelerde kredi süreci genellikle daha kolaydır.
Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi daha iyi?
Kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını ve iskânın alındığını gösterdiği için alıcı açısından daha güven vericidir. Kat irtifakı ise inşaat aşamasındaki binalar için normaldir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki konularda avukatınızdan görüş almanızı öneririz.