Kısaca
- Taşınmazlarla ilgili simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz.
- Satışta hizmet bedeli satış bedelinin en fazla %4’ü + KDV, kiralamada en fazla bir aylık kira + KDV’dir; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar yarı yarıya öder.
- Hizmet bedeli kural olarak işletmenin faaliyeti sonucunda satış veya kiralama gerçekleştiğinde doğar.
- Yalnızca taşınmazı göstermek, tek başına hizmet bedeli talep etme hakkı vermez.
Yetkilendirme sözleşmesi nedir?
Yetkilendirme sözleşmesi, taşınmaz sahibi (ya da alıcı/kiracı) ile yetki belgeli bir emlak işletmesi arasında yapılan ve işletmenin belirli bir bedel karşılığında satış, kiralama veya alım için aracılık hizmeti vermesini düzenleyen sözleşmedir. Hukuktaki karşılığı Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık sözleşmesidir; ayrıntıları Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’i düzenler.
Yazılı şekil şartı
Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Yargıtay da yazılı bir sözleşmeyle ispatlanamayan aracılık için komisyon talep edilemeyeceğini kabul etmektedir. Sözleşmenin taşınmazı yeterince tanımlaması ve tarafların imzasını taşıması gerekir.
Sözleşmede neler yazmalı?
- Tarafların bilgileri ve işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası,
- Taşınmazın açık tanımı: adres, ada-parsel, bağımsız bölüm numarası,
- Verilecek hizmet: satış, kiralama, alım için aracılık ve kapsamı,
- Talep edilen satış veya kira bedeli,
- Hizmet bedeli: oran veya tutar, KDV’nin dahil olup olmadığı ve kimin ödeyeceği,
- Sözleşmenin süresi ve münhasır (yalnızca bu işletmeye) yetki verilip verilmediği,
- Varsa cezai şart ve fesih koşulları.
Hizmet bedeli: üst sınır ve ne zaman ödenir?
| İşlem | Yasal üst sınır | Paylaşım |
|---|---|---|
| Satış | %4 + KDV | Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı yarı yarıya |
| Kiralama | 1 aylık kira + KDV | Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ve kiraya veren yarı yarıya |
- Aynı işlem için birden fazla hizmet verilse ya da birden fazla yetki alınsa bile tek bir hizmet bedeli alınabilir.
- Hizmet bedeli kural olarak işletmenin faaliyeti sonucunda satış veya kiralama sözleşmesi kurulduğunda hak edilir.
- Aşırı yüksek kararlaştırılan simsarlık ücreti, borçlunun talebiyle hâkim tarafından indirilebilir.
Taşınmaz gösterme belgesi
Emlak işletmesi bir taşınmazı gösterdiğinde, gösterilen kişiye taşınmaz gösterme belgesi imzalatılabilir. Yönetmeliğe göre yalnızca gösterme belgesine dayanarak hizmet bedeli talep edilemez. Ancak yetki süresi içinde, işletmenin gösterdiği taşınmazı işletmeyi devre dışı bırakarak doğrudan malikten satın alan ya da kiralayan kişi hizmet bedelini ödemekle yükümlü olabilir.
Cezai şart ve sözleşmeden vazgeçme
Sözleşmelerde, taraflardan biri haklı bir neden olmadan işlemden vazgeçerse ödeyeceği bir cezai şart bulunabilir. Aşırı yüksek cezai şartlar hâkim tarafından indirilebilir. Tüketici sıfatıyla imzaladığınız standart sözleşmelerde size yeterince açıklanmamış ya da dürüstlük kuralına aykırı maddeler geçersiz sayılabilir. Bu yüzden imzalamadan önce cezai şart maddesini mutlaka okuyun.
e-Devlet ilan yetkisi ile ilişkisi
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) nedeniyle emlak işletmeleri ilan sitelerinde, taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği ilanları yayınlayabilir. Bu yetkiyi verirken işletmenin yetki belgesi numarasını girer ve yetki bitiş tarihini siz belirlersiniz. e-Devlet yetkisi ilanın yayınlanması içindir; işletmeyle aranızdaki hak ve yükümlülükleri yetkilendirme sözleşmesi belirler.
İmzalamadan önce kontrol listesi
- İşletmenin yetki belgesi var mı, numarası sözleşmede yazıyor mu?
- Hizmet bedeli yasal üst sınır içinde mi, KDV dahil mi hariç mi açıkça yazıyor mu?
- Süre ne kadar, süre sonunda kendiliğinden uzuyor mu?
- Münhasır yetki mi veriyorsunuz? Veriyorsanız bu süre boyunca başka işletmeyle çalışamayacağınızı bilin.
- Cezai şart var mı, tutarı makul mü?
- Sözleşmenin her sayfası imzalı mı ve bir nüshası size verildi mi?
Sık sorulan sorular
Emlakçıyla sözleşme yapmak zorunlu mu?
Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Yazılı bir sözleşme olmadan komisyon talep edilmesi de kural olarak mümkün değildir.
Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?
Satışta satış bedelinin en fazla %4’ü + KDV, kiralamada en fazla bir aylık kira + KDV alınabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar yarı yarıya öder.
Emlakçıya ne zaman komisyon ödenir?
Kural olarak işletmenin faaliyeti sonucunda satış veya kiralama sözleşmesi kurulduğunda hizmet bedeli hak edilir. Ödeme zamanı sözleşmede ayrıca belirlenebilir.
Ev gösteren emlakçıya komisyon ödemek zorunda mıyım?
Yalnızca evi göstermiş olması, tek başına hizmet bedeli talep etme hakkı vermez. Ancak yetki süresi içinde işletmenin gösterdiği evi işletmeyi devre dışı bırakarak doğrudan malikten alırsanız hizmet bedeli ödemeniz gerekebilir.
Münhasır yetki ne demek?
Taşınmazın satış veya kiralaması için belirli bir süre yalnızca bir işletmeye yetki verilmesidir. Bu sürede başka işletmeyle çalışmak sözleşmedeki cezai şartı gündeme getirebilir.
Yetkilendirme sözleşmesinden vazgeçebilir miyim?
Sözleşmedeki fesih koşullarına bağlıdır. Haklı bir neden olmadan vazgeçmek cezai şartı gündeme getirebilir; aşırı yüksek cezai şartlar ise hâkim tarafından indirilebilir.
e-Devlet ilan yetkisi ile yetkilendirme sözleşmesi aynı şey mi?
Hayır. e-Devlet’teki EİDS yetkisi ilanın yayınlanabilmesi içindir; işletmeyle aranızdaki hizmet bedeli, süre ve diğer koşulları yetkilendirme sözleşmesi belirler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve 16 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Oran, tutar ve uygulamalar değişebilir. Vergi konularında mali müşavirinizden, hukuki konularda avukatınızdan görüş almanızı öneririz.